Зарядные станции для бизнес-центра: решение для арендаторов и гостей

Время чтения: 18–22 минуты

Для кого статья:

· собственников бизнес-центров;

· управляющих компаний коммерческой недвижимости;

· руководителей эксплуатации;

· технических директоров;

· управляющих парковками;

· девелоперов офисной недвижимости;

· компаний, которые хотят организовать зарядку для сотрудников и клиентов.

Что вы узнаете:

· сколько зарядных станций нужно бизнес-центру;

· какую мощность выбирать;

· где лучше размещать зарядные места;

· как распределять ограниченную электрическую мощность;

· как разделить доступ арендаторов, сотрудников и гостей;

· как организовать учет и оплату;

· когда зарядка становится платным сервисом;

· как масштабировать инфраструктуру без полной переделки парковки.

Краткий ответ

Для бизнес-центра зарядные станции лучше проектировать как управляемый парковочный сервис, а не как несколько независимых точек.

Если автомобили находятся на парковке 6–10 часов, обычно рациональны станции переменного тока мощностью 7–22 кВт. Если бизнес-центр обслуживает большое количество краткосрочных посетителей или зарядка должна приносить отдельный доход, можно рассматривать станции постоянного тока.

При проектировании необходимо определить:

1. количество потенциальных пользователей;

2. среднее время стоянки;

3. доступную электрическую мощность;

4. правила доступа;

5. способ учета и оплаты;

6. управление нагрузкой;

7. ответственность за обслуживание.

Для московских бизнес-центров дополнительно стоит проверить возможность получения финансовой поддержки на технологическое присоединение. В Москве действует механизм компенсации части таких затрат для зарядных станций на территории бизнес-центров при выполнении установленных условий.

Главная задача бизнес-центра — не установить максимально мощную зарядку, а обеспечить нужному количеству автомобилей необходимый запас энергии за время их фактической стоянки.

Главное за 30 секунд

· Для бизнес-центра важнее время стоянки автомобиля, чем максимальная мощность станции.

· Сотрудник может оставлять автомобиль на 8 часов — ему часто достаточно станции переменного тока.

· Гостю на 30–90 минут может потребоваться более мощное решение.

· Арендаторам можно предоставить отдельные тарифы или лимиты.

· Несколько станций необязательно должны одновременно работать на полной номинальной мощности.

· Интеллектуальное распределение мощности помогает снизить требования к электросети.

· Биллинг позволяет разделять расходы между арендаторами и посетителями.

· Контроль загрузки показывает, когда действительно пора устанавливать дополнительные точки.

· Зарядные станции можно использовать как сервис арендаторам, инструмент привлечения клиентов или отдельный источник выручки.

· В Москве для определенных проектов бизнес-центров предусмотрена компенсация части затрат на технологическое присоединение.

· TOUCH может взять на себя обследование, расчет мощности, подбор станций, проектирование и запуск инфраструктуры.

Зачем бизнес-центру зарядные станции

Зарядка электромобилей постепенно становится одним из сервисов современной коммерческой недвижимости.

Для бизнес-центра она может решать сразу несколько задач:

· повышать комфорт арендаторов;

· давать дополнительный сервис сотрудникам;

· улучшать обслуживание гостей;

· повышать привлекательность парковки;

· формировать дополнительную выручку;

· поддерживать современное позиционирование объекта.

При этом инфраструктура уже перестает быть исключительно нишевой: по данным «АВТОСТАТ», в России к апрелю 2026 года работало почти 8 тысяч публичных зарядных станций, а на Москву приходилось около 16% их количества.

Для собственника коммерческой недвижимости вопрос постепенно меняется с «Нужна ли нам зарядка?» на «Как сделать ее экономически и технически правильно?»

Чем зарядка в бизнес-центре отличается от публичной станции

Главное отличие — время стоянки автомобиля.

На городской быстрой станции водитель хочет:

зарядиться → уехать.

В бизнес-центре:

приехать → оставить автомобиль → провести несколько часов в офисе → уехать.

Это принципиально разные сценарии.

Почему время стоянки определяет мощность

Предположим, сотруднику необходимо получить за рабочий день 30 кВт*ч.

Он находится в офисе: 8 часов.

Средняя необходимая мощность: 30 ÷ 8 = 3,75 кВт.

Это означает, что для выполнения задачи вовсе не обязательно постоянно отдавать автомобилю 22, 60 или 120 кВт.

Именно поэтому для офисной недвижимости особенно эффективно управление мощностью между большим количеством зарядных мест.

Какие пользователи будут заряжаться в бизнес-центре

Перед выбором оборудования необходимо разделить пользователей минимум на три группы.

Одна зарядная модель не обязательно оптимальна для всех трех групп.

Нужен расчет зарядной инфраструктуры бизнес-центра?

TOUCH может оценить:

· парковочный трафик;

· существующую электрическую мощность;

· время стоянки;

· необходимое количество точек;

· целесообразность станций переменного и постоянного тока.

Сколько зарядных станций нужно бизнес-центру

Начинать с фиксированного процента парковочных мест не всегда правильно.

Полезнее оценить четыре показателя:

1. количество электромобилей среди постоянных пользователей;

2. среднее время стоянки;

3. количество зарядных сессий в сутки;

4. прогноз роста на 2–5 лет.

Пример: бизнес-центр на 500 парковочных мест

Допустим:

· парковка — 500 мест;

· сейчас регулярно приезжают 20 электромобилей;

· одновременно зарядка нужна примерно 10 автомобилям;

· средняя стоянка — 7 часов.

Вместо установки десяти максимально мощных станций можно рассчитать систему с большим количеством доступных точек и автоматическим распределением общей мощности.

Так пользователь получает необходимую энергию, а объект не резервирует избыточную мощность без необходимости.

Почему лучше предусмотреть расширение заранее

Сегодня бизнес-центру может быть достаточно 6 зарядных точек.

Через несколько лет может потребоваться 20–30.

Поэтому при первоначальном проектировании полезно предусмотреть:

· кабельные маршруты;

· резерв в щитовом оборудовании;

· места под дополнительные станции;

· возможность подключения новых пользователей к системе управления.

Дешевле подготовить инфраструктуру для 30 будущих точек и установить 6 станций сегодня, чем через несколько лет заново перестраивать парковку.

Какие станции выбрать: 7, 11, 22 или больше кВт

7 кВт

Подходит для длительной стоянки.

Например:

сотрудник приезжает в 09:00 и уезжает в 18:00.

За это время станция теоретически может передать значительный объем энергии даже без высокой мощности.

11 кВт

Хороший компромисс между:

· скоростью;

· нагрузкой;

· универсальностью.

Может быть удобен для постоянных пользователей офисной парковки при совместимости автомобилей.

22 кВт

Имеет смысл, если:

· автомобиль способен принять соответствующую мощность;

· нужно быстрее освободить зарядное место;

· электросеть объекта позволяет использовать такую конфигурацию.

При этом станция мощностью 22 кВт не гарантирует, что каждый автомобиль будет заряжаться на 22 кВт: предел определяется также возможностями его бортового зарядного устройства.

Что выбрать для разных сценариев

Это не универсальные нормативные значения, а отправные сценарии для технико-экономического расчета.

Нужна ли бизнес-центру быстрая зарядная станция

Не всегда.

Если посетитель находится в здании 8 часов, быстрая станция может большую часть времени простаивать после окончания зарядки.

Но если бизнес-центр расположен:

· рядом с крупной магистралью;

· в деловом кластере с высоким гостевым трафиком;

· рядом с торговыми и сервисными объектами;

· на парковке с большим количеством краткосрочных посетителей,

быстрая зарядка может быть обоснована.

Как понять, нужна ли быстрая зарядка

Задайте четыре вопроса:

· Сколько времени обычно находится автомобиль на парковке?

· Сколько автомобилей необходимо обслуживать в сутки?

· Есть ли свободная электрическая мощность?

· Должна ли станция приносить отдельную выручку?

Если автомобиль находится на объекте весь рабочий день, высокая скорость часто не является главным преимуществом.

Как распределять мощность между зарядными станциями

Это один из ключевых вопросов для бизнес-центра.

Допустим, установлено 20 станций по 22 кВт.

Их суммарная номинальная мощность — 440 кВт.

Но это не означает, что объекту обязательно необходимо постоянно резервировать все 440 кВт.

Как работает интеллектуальное распределение мощности

Система видит:

· сколько автомобилей подключено;

· сколько мощности доступно;

· какие ограничения установлены.

После этого распределяет доступный ресурс между автомобилями.

Пример:

• Доступно для зарядной инфраструктуры: 120 кВт.
• Подключено: 12 автомобилей.

Система может распределить эти 120 кВт между ними в соответствии с заданной логикой.

Когда часть автомобилей завершает зарядку, освободившаяся мощность перераспределяется.

Зачем учитывать нагрузку всего здания

У бизнес-центра уже есть крупные потребители:

· вентиляция;

· кондиционирование;

· лифты;

· освещение;

· серверное оборудование;

· арендаторы.

Поэтому зарядная инфраструктура не должна проектироваться изолированно.

Можно рассматривать динамическое управление, при котором доступная зарядкам мощность зависит от текущей нагрузки здания.

Пример динамического управления

Лимит объекта позволяет выделить зарядкам максимум 150 кВт.

Днем здание сильно загружено, зарядкам доступно 70 кВт.

Вечером офисная нагрузка снижается: система увеличивает доступную зарядкам мощность.

Так инфраструктура эффективнее использует существующее подключение.

Хотите увеличить количество зарядных мест без избыточного увеличения мощности?

TOUCH поможет рассчитать систему распределения нагрузки и определить, сколько станций можно подключить к существующей инфраструктуре объекта.

Как организовать доступ арендаторов

Не все пользователи должны иметь одинаковые условия.

Например, можно создать группы:

Постоянные арендаторы

Получают регулярный доступ.

Сотрудники

Используют корпоративный тариф.

Гости

Оплачивают зарядку по публичному тарифу.

Служебные автомобили

Получают отдельный учет.

Как должен выглядеть удобный сценарий

Пользователь:

1. приезжает на парковку;

2. подключает автомобиль;

3. проходит идентификацию;

4. запускает сессию;

5. видит потребление и стоимость;

6. завершает зарядку.

Чем меньше ручных действий требуется от администратора парковки, тем проще масштабировать сервис.

Зачем бизнес-центру биллинг

Если станций две, учет еще можно организовать относительно просто.

Если их 20, 50 или 100, ручная обработка становится неэффективной.

Система учета позволяет фиксировать:

· пользователя;

· время начала;

· время окончания;

· потребленную энергию;

· стоимость;

· состояние сессии.

Какие модели тарификации возможны

Зарядка включена в аренду

Подходит для:

· ключевых арендаторов;

· представительских офисов;

· ограниченного количества пользователей.

Оплата по потреблению

Пользователь оплачивает фактически потребленную энергию или услугу по установленной оператором модели.

Корпоративный лимит

Компания-арендатор получает определенный объем или бюджет для сотрудников.

Платная зарядка для гостей

Посетитель оплачивает зарядную сессию самостоятельно.

Комбинированная модель

Например:

• арендаторам — специальные условия,
• гостям — стандартный тариф.

Для коммерческого проекта юридическую и расчетную модель оплаты следует заранее согласовать с учетом того, кто является оператором сервиса и как оформлены отношения с пользователями.

Нужно ли брать плату за простой места после зарядки

Для загруженного бизнес-центра это может быть полезным инструментом.

Проблема выглядит так:

• автомобиль зарядился в 11:00,
• владелец находится в офисе до 18:00,
• зарядное место занято еще 7 часов.

При высоком спросе можно использовать:

· уведомление о завершении зарядки;

· ограниченное бесплатное время после завершения;

· отдельную плату за длительное занятие зарядного места.

Главная цель — увеличить оборачиваемость инфраструктуры.

Как контролировать загрузку станций

Для управляющей компании важны не только технические ошибки.

Необходимо видеть:

· количество сессий;

· среднюю продолжительность;

· потребленную энергию;

· загрузку по часам;

· наиболее востребованные точки;

· количество отказов;

· время простоя.

Какие показатели действительно полезны

Когда устанавливать дополнительные станции

Не стоит ориентироваться только на жалобы пользователей. Лучше использовать фактические данные.

Например, сигналом для расширения может быть ситуация, когда:

· станции регулярно заняты;

· появляются очереди;

· арендаторы запрашивают дополнительные места;

· существующая инфраструктура имеет высокую загрузку в рабочие часы.

Конкретный порог необходимо определять для каждого объекта отдельно.

Где размещать зарядные места

Хорошее место должно одновременно быть:

· удобным;

· заметным;

· технически доступным;

· безопасным для движения.

Не обязательно отдавать зарядкам лучшие места у входа

Иногда собственник размещает станции непосредственно возле главного входа, считая это преимуществом.

Но возникает проблема:

Водители могут использовать зарядные места как обычную парковку.

В некоторых проектах эффективнее:

· выделить отдельную зарядную зону;

· установить навигацию;

· контролировать доступ.

Что учитывать при выборе места

· расстояние до точки электроснабжения;

· стоимость прокладки кабеля;

· движение автомобилей;

· возможность защиты оборудования;

· доступ сервисной службы;

· перспективу расширения.

Открытая или подземная парковка

Оба варианта подходят для зарядной инфраструктуры, но требования к проектированию различаются.

Для подземной парковки особенно важно учитывать:

· существующие инженерные системы;

· пожарную безопасность;

· кабельные трассы;

· эксплуатационные требования здания.

Как организовать зарядку автомобилей разных стандартов

На парковке бизнес-центра могут одновременно появляться:

· европейские электромобили;

· российские модели;

· китайские электромобили.

Поэтому при подборе оборудования важно анализировать фактический парк пользователей.

Для обычной зарядки можно подбирать конфигурацию под наиболее распространенные сценарии и предусматривать совместимые кабели или пользовательские решения.

Для быстрой публичной зарядки вопрос набора разъемов особенно важен.

Зарядка как бесплатный сервис или источник дохода

Есть три основные стратегии.

Стратегия 1. Бесплатный сервис

Цель:

повысить привлекательность бизнес-центра.

Доход формируется косвенно через:

· качество сервиса;

· лояльность арендаторов;

· позиционирование объекта.

Стратегия 2. Компенсация затрат

Стоимость зарядки покрывает:

· электроэнергию;

· эксплуатацию;

· программное обеспечение;

· обслуживание.

Стратегия 3. Коммерческая модель

Станция становится отдельным сервисом с собственной экономикой.

Особенно актуально для объектов с большим внешним трафиком.

Простая модель экономики

Для предварительной оценки можно использовать:

Выручка = количество сессий × средняя энергия сессии × доход с единицы услуги

Из нее необходимо вычесть:

· стоимость электроэнергии;

· обслуживание;

· связь и программную платформу;

· эквайринг;

· эксплуатационные расходы;

· амортизацию оборудования.

Для быстрой станции также особенно важна стоимость технологического присоединения и доступной мощности.

Может ли московский бизнес-центр получить поддержку

Для московских объектов этот вопрос стоит проверить до окончательного формирования бюджета проекта.

На Едином транспортном портале Москвы указана программа компенсации затрат на технологическое присоединение зарядных станций для частных инвесторов, в том числе расположенных на территории бизнес-центров. Программа предусматривает компенсацию 50% стоимости технологического присоединения, но не более 2 млн рублей на каждую станцию, при выполнении установленных условий; период поддержки указан до 31 декабря 2030 года.

Для бизнес-центров среди условий программы указаны, в частности, требования к совокупной мощности, разъемам постоянного тока и интеграции с городскими информационными системами. Поэтому обычная офисная станция 11 или 22 кВт сама по себе не означает автоматического соответствия условиям субсидии.

Планируете зарядную инфраструктуру бизнес-центра в Москве?

TOUCH может помочь сравнить два сценария:

· зарядки как внутренний сервис арендаторам;

· публичная коммерческая инфраструктура повышенной мощности.

Как обслуживать зарядные станции

После запуска проект не заканчивается.

Необходимо определить:

· кто следит за состоянием оборудования;

· кто принимает обращения пользователей;

· кто устраняет неисправности;

· кто контролирует программную часть;

· какие сроки восстановления работы допустимы.

Что включает эксплуатационный контроль

· удаленный мониторинг;

· контроль ошибок;

· периодический осмотр;

· проверку кабелей и разъемов;

· диагностику оборудования;

· обновление программного обеспечения;

· анализ загрузки.

Почему удаленный мониторинг особенно важен

Без него проблема обнаруживается так:

Арендатор позвонил администратору и сообщил, что станция не работает.

При централизованном контроле оператор может увидеть ошибку раньше и начать диагностику дистанционно.

Для объекта с десятками зарядных точек это принципиально.

Как масштабировать систему

Правильная архитектура строится поэтапно.

Первый этап

Например:

6–10 зарядных точек.

Второй этап

Добавляются станции по мере роста спроса.

Третий этап

Расширяется зарядная зона или появляется быстрая публичная станция.

При этом базовая инфраструктура не перестраивается полностью.

Что предусмотреть для масштабирования

Чек-лист:

☐ Резерв в электрической части.

☐ Кабельные маршруты.

☐ Свободные места в щитовом оборудовании.

☐ Система распределения мощности.

☐ Единая платформа управления.

☐ Возможность подключения новых станций.

☐ Учет пользователей.

☐ Раздельные тарифные группы.

☐ Статистика загрузки.

Практический пример №1: небольшой бизнес-центр

Условия:

· 150 парковочных мест;

· 5–10 постоянных пользователей электромобилей;

· длительная стоянка.

Рациональная концепция:

Несколько станций переменного тока с подготовкой инфраструктуры для расширения.

Необязательно сразу устанавливать мощную станцию постоянного тока.

Практический пример №2: бизнес-центр класса А

Условия:

· крупные корпоративные арендаторы;

· представительские автомобили;

· высокий гостевой трафик.

Возможное решение:

Комбинация:

· обычных точек для сотрудников;

· более производительной зарядки для краткосрочных посетителей.

Практический пример №3: деловой комплекс с торговой зоной

Условия:

· офисы;

· рестораны;

· магазины;

· высокая оборачиваемость парковки.

Здесь коммерческая быстрая зарядка может быть интереснее, поскольку автомобиль находится на объекте меньше времени.

Практический пример №4: ограниченная мощность

Условия:

· нужно 20 зарядных мест;

· свободного резерва недостаточно для их одновременной работы на полной мощности.

Решение:

Система управления нагрузкой.

Вместо принципа "20 станций × максимальная мощность" используется общий допустимый лимит, распределяемый между подключенными автомобилями.

Практический пример №5: корпоративный арендатор

Компания арендует несколько этажей и хочет предоставлять зарядку сотрудникам.

Можно создать отдельную пользовательскую группу:

· сотрудники компании;

· установленный лимит;

· отдельная отчетность;

· корпоративная оплата.

Так зарядка становится частью пакета услуг арендатора.

10 ошибок при организации зарядки в бизнес-центре

Ошибка 1. Начинать с покупки оборудования

Сначала нужно определить сценарий.

Ошибка 2. Всем пользователям давать одинаковые условия

Сотрудник и краткосрочный гость имеют разные потребности.

Ошибка 3. Устанавливать максимальную мощность «на всякий случай»

Это может неоправданно увеличить стоимость проекта.

Ошибка 4. Не использовать управление нагрузкой

Особенно при большом количестве станций.

Ошибка 5. Не продумать учет

После запуска появляется вопрос: кто должен платить?

Ошибка 6. Не контролировать занятие мест

Заряженный автомобиль может блокировать точку весь день.

Ошибка 7. Не собирать статистику

Без данных невозможно понять, когда расширять систему.

Ошибка 8. Не предусмотреть китайские электромобили

Состав российского парка становится разнообразнее.

Ошибка 9. Не назначить ответственного за эксплуатацию

Даже качественное оборудование требует обслуживания.

Ошибка 10. Проектировать только под сегодняшний спрос

Инфраструктура коммерческой недвижимости должна развиваться вместе с объектом.

Пошаговый план запуска зарядных станций

Шаг 1. Изучить парковочный трафик

Определить:

· сотрудников;

· арендаторов;

· гостей;

· среднее время стоянки.

Шаг 2. Обследовать электроснабжение

Проверить:

· свободную мощность;

· точки подключения;

· существующую нагрузку.

Шаг 3. Сформировать модель сервиса

Определить:

· бесплатная или платная зарядка;

· кто имеет доступ;

· кто является оператором.

Шаг 4. Рассчитать количество и мощность станций

Исходя из времени стоянки, а не только емкости батарей автомобилей.

Шаг 5. Спроектировать управление нагрузкой

Особенно если станций много.

Шаг 6. Настроить учет и тарификацию

Разделить:

· арендаторов;

· сотрудников;

· гостей;

· служебный транспорт.

Шаг 7. Выполнить монтаж

С учетом требований объекта и дальнейшего расширения.

Шаг 8. Запустить мониторинг

Контролировать:

· состояние;

· загрузку;

· потребление.

Шаг 9. Анализировать первые месяцы работы

Собрать реальные данные.

Шаг 10. Масштабировать по фактическому спросу

Не по предположениям, а по статистике.

Как TOUCH помогает бизнес-центрам

Обследование объекта

Проверяем:

· парковку;

· электроснабжение;

· существующую инфраструктуру;

· возможные точки размещения.

Расчет количества и мощности станций

Определяем решение исходя из:

· времени стоянки;

· числа пользователей;

· доступной мощности.

Проектирование системы управления нагрузкой

Помогаем использовать существующую мощность рационально и подготовить инфраструктуру к расширению.

Подбор зарядных станций

Подбираем оборудование для:

· сотрудников;

· арендаторов;

· гостей;

· публичной зарядки.

Организация учета и управления

Проектируем понятный сценарий использования зарядок разными группами пользователей.

Монтаж и запуск

TOUCH может реализовать инфраструктуру от технической концепции до работающих зарядных мест.

Совет эксперта TOUCH

Для бизнес-центра главный показатель — не максимальная мощность одной станции, а количество автомобилей, которые инфраструктура сможет обслужить за рабочий день.

Если сотрудник находится в здании восемь часов, ему часто не требуется сверхбыстрая зарядка. Гораздо эффективнее дать доступ к зарядке большему числу автомобилей и автоматически распределять между ними доступную мощность.

Перед проектированием ответьте на пять вопросов:

1. Кто будет пользоваться зарядками?

2. Сколько времени автомобили стоят на парковке?

3. Какая мощность доступна?

4. Кто оплачивает зарядку?

5. Сколько пользователей ожидается через три года?

Хорошая зарядная инфраструктура бизнес-центра должна быть удобна водителю, прозрачна управляющей компании и масштабируема для собственника недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Сколько зарядных станций нужно бизнес-центру?

Количество зависит от парковочного трафика, числа электромобилей, времени стоянки и доступной мощности.

Лучше начинать с расчета фактического спроса и одновременно предусматривать техническую возможность расширения.

Какая мощность зарядки оптимальна для офисной парковки?

Для длительной стоянки часто достаточно станций переменного тока 7–22 кВт.

Конкретная мощность определяется временем стоянки, возможностями автомобилей и электросети.

Нужна ли бизнес-центру быстрая зарядная станция?

Не обязательно.

Она наиболее интересна там, где автомобили находятся недолго или станция должна работать как публичный коммерческий сервис.

Можно ли установить много станций при ограниченной мощности?

Да, в ряде проектов проблему решает интеллектуальное распределение доступной мощности между автомобилями.

Необходимость и параметры такой системы определяются расчетом.

Как организовать оплату зарядки арендаторами?

Можно использовать индивидуальный учет, корпоративные группы, оплату по потреблению или комбинированную модель.

Как запретить посторонним пользоваться зарядками?

Доступ можно организовать через идентификацию пользователя, приложение, карту доступа или другие средства авторизации, поддерживаемые системой.

Как понять, что бизнес-центру нужны дополнительные зарядные места?

По фактической статистике: регулярной высокой загрузке, очередям, обращениям арендаторов и росту числа пользователей.

Есть ли в Москве поддержка установки зарядных станций у бизнес-центров?

Москва предусматривает финансовую поддержку для компенсации части затрат на технологическое присоединение зарядных станций, расположенных в том числе на территориях бизнес-центров. Однако проект должен соответствовать установленным условиям программы, поэтому возможность получения поддержки необходимо проверять для конкретного объекта.